• Takeshi Nasu

底地の相続


底地は相続すべきかどうか、メリット・デメリットを考えてみたいと思います。


底地を相続するメリット

底地を相続するメリットとしては、以下のような事が考えられます。


1, 借地料が得られる

まず、借地料という収益権を取得することが出来ることが挙げられます。借地料は、いわゆる不労所得ですので、借地料が高ければ、魅力的な収入源ということができます。


2, 建物の維持管理費が発生しない

また、底地上の建物の所有権は借地権者に帰属しますので、建物のメンテナンス費用は負担しなくても良いということが挙げられます。自己所有の収益不動産の場合のように、修繕・立替費の積み立てを想定する必要はありません。


3, 譲渡承諾料・契約更新料・増改築承諾料を受領できる可能性がある

そして、借地権者が、借地権を譲渡する場合、借地契約を更新する場合、底地上の建物を増改築する場合には、底地権者は、譲渡承諾料・契約更新料・増改築承諾料を受領することができる場合があります。承諾料、更新料については、特段、法律に定めがあるわけではなく、借地権者との交渉となります。


4, 固定資産税が軽減される

最後に、底地については、200平方メートル以下の住宅用地である場合には、固定資産税が1/6に軽減されます。底地の上に建物が建っていることにより、


更地の場合に比して固定資産税が低く抑えられることとなるのです。





底地を相続するデメリット

底地の相続には、多くのデメリットが発生することが想定されます。


1, 借地料が低廉

借地料が多くの場合、借地権設定当時の価格(極めて低額)に抑えられていることが多く、その状態が現在や将来に亘って継続することが予定されます。(借地料から固定資産税を支払うとほとんど手元に残らないといった事態も当然あり得ます)


2, 土地補修費の負担リスク

台風や地震などの“自然災害”により底地に土砂崩れや地盤沈下が発生した場合には、原則「底地権者の負担」において、それらを補修する必要があります。その補修費に多額の費用を要することがあり、借地料が低廉の場合には「貸せば貸すほど損をする」といった事態にすらなりかねません。


3, 売却しようとしても低廉な売却価格

そこで、そのような底地を保持しているだけでデメリットが大きいことからこれを手放そうと思っても、底地の取得を希望する人はほとんどいないため、その流通性も乏しく、なかなか引き取り手が見つからないといったことが挙げられます。多くの場合、一般消費者が底地の引き取り手となることは少ないため業者に売却することが多く、極めて低廉な価格で売却せざるを得ません。


4, 底地権の相続税評価額が高い

借地権がかなり前に設定されていることなどから、現代の土地利用価格と借地料との間に経済価値としての乗離が発生しているにもかかわらず、底地は現在の固定資産評価額や路線価にて評価されることにより、実際の借地料収取権としての実質に比して相続税評価額が高額に評価されてしまう傾向にあります。


5, 物納が困難

仮に複数の相続人で相続した場合、底地を複数人で共有することとなります。 不動産で共有が発生すると、 売却等処分する際には全員の同意が必要となったり、借地権者との借地条件の変更等管理を行う際などにも「相続人の過半数の同意」が必要となるなど、権利譲渡や契約変更に関する自由が大幅に制限されることになります。 これにより、相続税(現金で一括支払い)を支払うことが困難となることが予想されます。



このように、底地をそのまま相続してしまうことには多くのデメリットが発生することから、相続発生の前に対策を取ることをお勧めします。



★ポイント

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 メリット

  • 借地料が得られる

  • 建物の維持管理費の負担が無い

  • 譲渡承諾料・契約更新料・増改築承諾料を受領できる可能性がある

  • 固定資産税が軽減される

------------------------------------------------------------------------------  デメリット

  • 借地料が低廉

  • 土地補修が発生すると負担が重い

  • 売却価格が低廉

  • 物納が困難

  • 共有名義になると更に自由が制限される

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